전세권과 임차권 차이

전세권과 임차권의 차이는 부동산 임대차 거래에서 매우 중요한 개념이지만 용어가 비슷해서 많은 분이 헷갈리곤 합니다. 두 개념은 전세로 살 수 있게 해준다는 점에서 비슷하다고 할 수 있지만 법적인 성격과 권리의 강도, 등기 여부, 효력 발휘 방식 등에서 중요한 차이를 지니고 있습니다. 전세권은 집을 빌리는 대신 전세금을 맡기고 그 집을 일정 기간 독점적으로 사용할 수 있는 권리를 법적으로 등기까지 해서 공식적으로 등록하는 상태를 의미합니다. 전세권자는 그 집에서 살 권리를 소유에 가깝게 지니게 되는 것입니다. 그래서 계약 기간 동안 다른 누구도 그 집을 사용할 수 없고 집주인도 마음대로 들어올 수 없게 됩니다.

 

 

 

전세권과 임차권 차이

1. 등기 여부 

가장 큰 차이는 전세권은 반드시 등기해야 효력이 생긴다는 것입니다. 전세권 설정 등기를 하게 되면 부동산 등기부등본에 이 집은 누가 전세권을 가지고 있다는 내용이 명확하게 표시됩니다. 이렇게 등기가 되면 전세권자는 법적으로 그 부동산에 대해 매우 강력한 권리를 가지게 되는 것이고 제3자에게도 그 효력이 생기게 됩니다. 반면 임차권은 등기하지 않기 때문에 그 사람과 집주인 사이의 약속에만 의존하게 되는 것입니다. 단 임차권은 이런 점을 보완하기 위해서 임차권자는 보통 전입신고와 확정일자를 받아서 우선변제권을 확보하게 됩니다. 

 

 

 

2. 권리의 강도, 법적 효력의 차이

전세권은 물권, 즉 물건 자체에 대한 권리를 뜻합니다. 그래서 전세권을 가지게 되면 내가 계약한 집에 대한 사용권을 법적으로 등록한 것이기 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 내 전세금은 우선으로 보호받을 수 있습니다. 그리고 계약 기간이 끝났는데 전세금을 못 돌려받는 경우 전세권자는 법원에 신청해서 바로 집을 팔 수 있도록 요청할 수 있습니다. 심지어 소유자 허락 없이도 전세권을 다른 사람에 넘기거나 담보로 설정할 수 있습니다. 임차권은 이와 달리 채권입니다. 임차권은 소유권처럼 물건에 붙어있는 것이 아니라 집주인과의 관계에 의존하는 것입니다. 집주인이 바뀌거나 경매가 진행된다면 전입신고와 확정일자가 있어야만 내 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 그마저도 선순위 근저당이 있다면 내 전세금을 보호받지 못할 수도 있습니다.

 

 

 

3. 권리 행사 방법의 차이

전세권자는 전세금 반환이 지체되었을 때 집을 경매로 넘기도록 직접 신청할 수 있습니다. 그리고 법적인 소송 없이도 등기된 권리만으로 집을 처분하는 절차에 들어갈 수 있습니다. 즉 권리 보호 수단이 훨씬 빠르고 강력하다고 볼 수 있습니다. 임차권은 만약 계약 기간이 끝났는데도 전세금을 받지 못한다면 소송을 통해서 확정판결을 받아야 경매를 신청할 수 있습니다. 그리고 경매에서 돈이 남았을 때 그걸 배당받는 구조라서 소송 절차도 길고 배당받을 수 있는 금액도 확실하지 않을 수 있습니다. 

 

4. 권리 이전(양도)의 차이

전세권은 법적으로 인정된 재산권이기 때문에 다른 사람에게 팔거나 넘길 수 있습니다. 또 돈이 급할 때 전세권을 담보로 대출을 받는 것도 가능합니다. 하지만 임차권은 개인적인 권리라서 양도도 담보 설정도 할 수 없습니다. 

 

 

결론

전세권은 법적으로 부동산에 대한 강력한 권리를 갖게 되는 것, 등기까지 해야 효력이 생기고 집이 팔리거나 경매에 넘어가더라도 우선순위로 전세금을 받을 수 있는 안전장치라고 할 수 있습니다. 반면 임차권은 계약서와 전입신고, 확정일자에 의존하는 약속 기반의 권리라서 법적으로는 보호 수준이 약간 미흡하다고 볼 수 있습니다. 현실에서는 대부분 임차권 진행으로 계약이 이루어지지만 전세금이 크거나 위험 요소가 있다면 전세권 설정 등기를 통해서 내 돈을 지키는 방법도 꼭 고려해 보셔야 합니다.