재개발 권리산정기준일, 재개발 분양 대상 조건

성공적으로 재개발 사업이 완성되기 위해서는 각 개인의 관점에서 확인해 봐야 할 점들이 있다. 

오랜 시간 그 지역에 살고 있었다고 하더라도 누구는 아파트를 받을 수 있고 누구는 아파트를 받지 못하는 상황이 펼쳐질 수 있기 때문에 내 자산을 지키기 위해서라도 또는 자산을 만들기 위해서 부동산 공부는 필수적이다. 

 

 

권리산정기준일

먼저 재개발 지역을 알아볼 때 가장 중요하다고 할 수 있는 것은 권리산정기준일이다. 

권리산정기준일은 쉽게 말해 나중에 아파트를 받을 수 있는 자격이 있는지에 대해서 해당 재개발 구역별 "가르마" 같은 역할을 하는데 재개발에서 가장 중요한 기준점이라고 할 수 있다. 

이 권리산정기준일은 하나의 날짜로 통합된 것이 아니라 사업마다 각각 다르다. 따라서 권리산정기준일을 확인할 때는 해당 사업지에서 진행하는 사업의 제목과 내용을 확인한 후 권리산정기준일 기준 날짜를 확인해 보는 것이 좋다.  

 

 

 

재개발과 재건축 차이 

재개발과 재건축의 차이는 크게 기반 시설이 양호한지에 따라 나뉜다.

기반 시설이 양호한 곳에서 이루어지는 것을 재건축, 기반 시설이 열악한 곳에서 진행되는 것이 재개발이라고 하는데 여기서 공익적 목적이 더욱 강한 것이 재개발이라고 할 수 있다. 

 

따라서 사업을 하기 위해서 어떤 땅을 가져와야 할 때 재개발은 강제성이 있는 수용이 가능하고 재건축은 매도 청구로 진행된다. 

 

- 조합원 

 

재개발은 건축물과 토지 ( 건축물 or 토지) 둘 중 어느 한 가지를 소유한다고 하더라도 조합원이 될 수 있다. 즉 해당 조례에서 규정하고 있는 토지 면적만 가지고 있어도 조합원이 가능하고 되고 건축물만 소유하고 있어도 우선 자동 조합원이 된다.

자동 조합원이 된 자는 사업을 함께 이끌어갈 의사가 없다면 재개발 사업에 동참하지 않을 수 있는데 조합원의 자격을 동의하지 않는다는 의사 표현을 했을 때 그때 서야 비로소 조합원에서 제외가 된다.

 

재건축은 재개발과 달리 토지와 건축물(건축물 and 그 부속 토지)을 모두 소유한 자여야 하며 토지와 건축물은 건축물의 부속 토지, 즉 건축물 바로 밑에 있는 땅을 함께 소유해야 조합원이 될 수 있다.

위치가 다른 곳에 있는 A 토지와 B 건축물을 각각 소유하고 있었다면 재건축에서는 조합원이 될 수 없다.

또한 재건축은 재개발 지역의 조합원처럼 자동 조합원이 되는 것이 아니라 재건축 조합에 동의한다는 의사 표현을 했을 때 조합원이 될 수 있다. 

 

 

재개발 분양 대상 조건 

1. 주택 

 

주택이기만 하면 된다. 이때 해당 주택이 몇 평인지는 중요하지 않다. 주거 면적과 상관없이 주택이면 가능하다.

예전에 근린생활시설을 주택으로 사용한 경우에 주택으로 간주해서 진행된 사례가 있었다. 하지만 지금은 법 조항이 여러 차례 개정되면서 근린생활시설은 주택이 아니기 때문에 근린생활시설에 전입신고를 한다고 하더라도 재개발 분양 대상에서는 제외된다. 단 근린생활시설 토지 면적이 해당 지역별 조례에서 규정하는 면적 이상이 되거나 권리가액이 최소 분양 평형대의 최소 분양가 이상이면 가능하다. 

 

 

 

 

2. 지역별 해당 토지 면적

 

토지 면적이 해당 지역 조례에서 규정하고 있는 면적 이상이면 분양 대상에 해당한다. 이때 면적은 지역별 모두 상이하기 때문에 꼭 지역별 조례에서 규정하고 있는 면적 범위를 확인해야 한다. 예를 들어 서울시 조례 같은 경우에는 90㎡이다. 

 

3. 권리가액이 최소 분양 평형대의 최소 분양가 이상

 

권리가액은 내 감정평가 금액의 총합을 말한다. 나중에 지어질 아파트의 최소 분양 평형대의 최소 분양가보다 내 권리가액이 높다면 아파트를 받을 수 있다.