계약서 특약, 부동산 거래할 때 꼭 필요한 특약사항

부동산 거래할 때 작성하는 계약서의 경우 특약 사항이라는 것을 기재해야 한다. 계약서에 특약사항을 작성하는 이유는 간단하다. 계약 당사자들끼리 발생할 수 있는 마찰을 최소화할 수 있는 역할이라고 할 수 있다. 

특약사항이라는 것은 상호 간에 협의를 통해 이루어지는 것이므로 정해져 있는 특약사항은 별도로 존재하진 않지만 각각의 거래 종류에 따라 관례처럼 내려오고 있는 여러 가지 대표적인 특약 예시들이 존재할 뿐이다. 

따라서 해당 중개 대상물에 대해 계약서를 작성할 경우 계약 당사자들 간에 원활한 계약을 성사하기 위해 꼭 필요한 중개 과정이라고 보면 될 것이다. 

 

부동산 거래 종류에는 여러 가지가 있다. 가장 일반적인 종류로는 주택/아파트 계약이다. 이 주택/ 아파트 계약서 작성에 대한 예시 소개에 앞서 대표적으로 매매와 임대차 등으로 나뉠 수 있는데 그 중 먼저 매매 계약을 이루는 과정에서 사용되고 있는 특약사항에 대해서 알아보자. 

1. 주택 / 아파트 매매

(1) 노후도

 

건물의 노후로 인해서 발생하는 여러 가지 누수와 기타 하자는 언제든지 발생할 수 있다. 하자가 발생할 경우를 대비하여 어떠한 기준점을 정하는 것이 좋다. 오래된 구옥이 하자가 발생할 수 있는 확률이 높은 것은 사실이지만 꼭 오래된 건물만이 하자가 발생하는 것은 아니다. 새로 신축된 건물도 얼마든지 하자가 발생할 수 있기 때문에 어떠한 기준점을 정해서 하자에 대한 책임을 정확하게 하는 과정이 필수적이다. 

 

즉 하자가 발생했을 때 책임 여부에 대한 기준점이 꼭 필요하다는 것을 의미한다. 따라서 잔금일이나 어떠한 특정 날짜를 지정해서 그 전과 후로 나뉘어 매도자, 매수인이 감당해야 하는 책임 여부에 대해 분명한 선을 그어주는 것이 좋다. 

 

(예시) 건물의 노후 등으로 인해 발생하는 누수 등 하자가 발생했을 경우 잔금일을 기준으로 그전에는 매도인이 하자에 대한 책임을 다해야 하며 잔금일 이후에는 매수인이 책임을 지기로 한다. 

 

 

 

 

(2) 면적 기재 

 

일반적으로 주택의 면적은 건축물대장에 기재되어 있는 (공부상) 면적을 기준으로 하고 있다. 오래된 구옥이나 단독주택 같은 경우에는 실제 측량을 해보면 실측 면적과 공부상 면적이 차이가 나는 경우도 발생할 수 있다. 이 과정에서 매수인, 매도인 모두 충분히 마찰이 생길 수 있는 여지가 생기게 된다. 

이러한 경우를 방지하기 위해서 계약 당시 중개 과정에서 실측 면적과 차이가 있다고 하더라도 매수인, 매도자 모두 이의를 제기하지 않겠다고 하는 특약 내용이 기재되는 것이 좋다. 

 

예시) 해당 물건의 면적은 공부상 면적을 기준으로 한 매매 계약이며 앞으로 실측 면적과 차이가 있을 경우 매도인 및 매수인은 어떠한 이의를 제기하지 않기로 한다. 

 

 

(3) 옵션 계약

 

옵션 계약서에는 인덕션, 에어컨 등 여러 가지 옵션 사항을 예로 들 수 있지만 대표적인 옵션 사항으로는 발코니 확장을 들 수 있다. 발코니 확장을 했을 경우 그 비용은 매매 대금에 포함되어 있는지 아니면 옵션 금액은 따로 산정하여 계약이 체결되는지 확인하여 그로 인해 발생할 수 있는 마찰에 대해서 확실하게 대비하는 것이 좋다. 따라서 매매 옵션 품목을 분명하게 기재하는 것이 필요하다. 

 

예시) 매도인이 신청한 옵션 품목은 매수자가 일괄 인수하고 매매대금과는 별도로 매도인이 납부한 금액을 지급하기로 한다. 

예시) 옵션 계약은 매수인이 일괄 승계하기로 하고 잔금 지급 시 매도인에게 지급하기로 한다. 

 

 

 

2. 주택/아파트 임대차

(1) 임차 계약 기간

 

임대차 계약 기간을 정확하게 기재해야 한다. 더불어 임대차 계약 기간이 만료되게 되면 임차인이 재연장을 할 것인지 만기 퇴실을 할 것인지에 대한 여부를 1달 전 또는 3개월 전에 임대인에게 알릴 수 있도록 해야 한다. 따라서 그에 따라오는 결정에 대해 준비할 수 있는 시간을 제공해 줌으로써 임대인, 임차인 양쪽 모두의 권리를 보장해 주는 내용이 기재되는 것이 좋다. 

 

(2) 융자말소 조건인 경우

 

임대인이 등기부등본에 나와 있는 근저당에 대해서 말소 조건이라면 해당 내용을 특약에 꼭 기재를 해줌으로써 그 외에 일어나는 변동에 대해서는 어떻게 진행될 것인지 적는 것이 좋다. 또한 언제까지 말소할 것인지 확인하는 절차가 필요하며 증빙할 수 있는 자료까지 요청하는 것이 좋다. 소유자가 간혹 미루는 경우가 있기 때문에 정확한 날짜 시간을 정해주는 것이 좋다.

 

예시) 임대인은 임대차 계약의 잔금과 동시에 즉시 해당 물건에 대한 융자를 전액 말소키로 하고 잔금 당일 융자를 말소한 내용을 임차인에게 지급한다. 미 이행시 본 계약은 무효가 되며 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 보상해야 한다. 

 

(3) 공과금 확인 : 임대차 계약 당시 그 전에 살고 있던 기존 퇴실자의 관리비 등 공과금이 깨끗하게 처리되었는지 확인해 봐야 한다. 그 날짜는 주로 입주일을 기준으로 하고 있으며 소유자는 새로운 임차인이 입주하는 날 전날까지의 관리비를 모두 납부해서 새로운 임차인의 입주에 차질이 없도록 해야 한다. 

 

예시) 임대인은 새로운 임차인이 입주하는 날 전날까지의 전기, 도시가스, 수도 등 중요한 공과금에 대해서 임대인이 모두 납부하여 임차인의 입주에 차질이 없도록 해야 한다. 

 

 

부동산 거래 계약을 체결할 때 특약사항은 따로 정해져 있는 것은 아니지만 만들어가는 과정에서 어느 정도의 노하우와 경험이 있어야 하는 것은 당연한 일이다. 

상호 간의 협의로 작성된 특약 사항을 적는다는 것은 어쩌면 계약자들의 마찰을 미리 대비하는 대비책이라고도 볼 수 있을 것이다. 구두로 하는 내용보다는 협의가 이뤄진 내용을 정확하게 계약서에 명시해 줌으로써 마찰이 일어난다고 하더라도 기준이 될 수 있는 사항들이 확인된다면 상호 간의 마찰을 최소화할 수 있다. 

이처럼 중요한 특약 사항들에 대해서 여러 가지 예시를 들어 상호 간의 마찰을 최소화할 수 있도록 매도자, 매수인, 중개인들은 현상에 대해서 정확한 내용들이 기재가 되는 것을 필수적으로 행해야 할 것이며 더 나아가 해당 물건에 대해 여러 가지 특약 내용들을 찾아보면서 내 물건에 맞는 내용들은 참고하는 습관을 기른다면 많은 도움이 될 것이라고 볼 수 있다.