양도소득세 계산하는 방법

주택을 양도함으로써 발생하는 소득이 있는 개인에게 양도소득세 납세 의무가 있다. 양도소득세는 징수되는 것이 아니라 개인이 신고 납부해야 하므로 양도소득세 계산 구조에 대해서 알아보자. 

 

 

1. 양도 취득 시기 확인하는 법

양도소득세를 계산할 때 주택의 양도나 취득 시기는 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 대금 청산일을 취득 시기로 보고 있으며 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 한 경우나 대금을 청산했었던 날이 분명하지 않을 경우에는 등기부에 기재된 등기 접수일로 보고 있다. 

 

2. 양도소득세 신고 납부 기한

: 부동산인 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고하고 납부하여야 한다.  

 

 

 

3. 양도소득세 계산 구조 요약

양도가액 (-) 취득 가액 (-) 필요 경비 = 양도 차액 (-) 장기보유특별공제

= 양도소득금액 (-) 기본공제 = 과제표준 (x) 세율 = 산출세액

 

(1) 양도가액 : 매수자에게 양도한 실지 거래금액

 

(2) 취득가액 : 주택을 취득했던 실지 거래 금액을 말하는데 타인으로부터 매입했다면 매입 금액에 취득세, 등록세 등 부대 비용도 가산한 금액을 말하고 건설로 인해 취득했다면 취득세와 등록면허세를 포함하여 원재료비, 보험료, 공과금, 설치비 등의 부대 비용의 합계액을 말한다. 즉, 취득가액은 주택의 취득을 위해 들어간 모든 비용을 합한 것을 말한다. 

 

(3) 필요경비 : 실지 거래 금액 : 취득세 / 자본적 지출액 / 양도비 등

자본적 지출액은 수선비나 주택의 용도 변경, 개량 또는 이용 편의를 위해서 지출한 비용 등을 말하는데 이때 그 지출에 대해서는 계산서나 신용카드 매출 전표 같은 증명할 수 있는 서류들을 보관하여 실제로 지출 사실이 확인된 경우에 필요경비로 공제할 수 있다. 

 

(4) 양도 차액 : 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

(5) 장기보유특별공제 : 보유 기간이 3년 이상인 주택인 경우 해당 보유 기간에 따라 달라진다. 

이때 토지, 건물, 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외)에 대한 장기보유특별공제율과 1세대 1주택에 해당하는 경우의 장기보유특별공제율은 다르기 때문에 해당 양도하는 목적물에 대한 장기보유특별공제율을 확인해야 한다. 

 

 

< 일반적인 경우 장기보유특별공제율>

 

보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년~	6%	10년~	20%
4년~	8%	11년~	22%
5년~	10%	12년~	24%
6년~	12%	13년~	26%
7년~	14%	14년~	28%
8년~	16%	15년~	30%
9년~	18%

 

 

< 1세대 1주택 장기보유특별공제율 >

 

	3년~	4년~	5년~	6년~	7년~	8년	9년	10년~
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12% (거주기간 2년이상 3년 미만인 경우 8%)	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24 (20)%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%

 

 

 

 

 

(6) 양도소득금액 : 양도 차액 - 장기보유특별공제

 

(7) 기본 공제 : 기본적으로 250만원을 공제한다. 

 

(8) 과세표준 : 양도소득금액 - 양도소득 기본 공제

 

(9) 세율 : 6%~45% 

 

과세표준	기본세율	누진공제액
1200만원 이하	6%	-
4600만원 이하	15%	108만원
8800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

(10) 산축세액 : 양도소득과세표준 x 세율 - 누진 공제