역세권 재개발, 역세권 활성화 사업

역세권 활성화 사업은 "서울특별시 역세권 활성화 사업 운영 및 지원에 관한 조례"에 따라 역세권 등을 복합적으로 개발하여 대중교통 및 시민 활동 중심으로 활성화하면서 공공 임대시설 (주택 등) 및 생활 서비스 시설 등 지역 필요 시설을 건립하기 위한 사업을 목적으로 한다. 

 

 

역세권 재개발 종류에는 역세권 활성화 사업과 역세권 시프트 사업으로 나뉜다. 

이 두 사업 모두 같은 맥락을 가지고 있는데 역세권 인근에 있는 노후화된 지역을 역세권 재개발 구역으로 지정하여 용도지역을 변경해 주면서 용적률을 증가해 주는 사업이다. 용적률은 쉽게 말해서 건물의 층수와 연관이 있다고 볼 수 있다.

 

 

상향 조정된 용도지역으로 인해서 증가한 용적률 중 일정한 면적을 공공임대주택 또는 공공시설, 생활 서비스시설 등 공공에 필요한 시설 확충에 기여하고 증가한 나머지 용적률은 사업 수익으로 전환하는 것이다. 즉, 공공과 민간이 함께 진행하는 윈-윈 구조 사업이라고 할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

재개발 구역을 지정되기 위해서는 무엇보다 가장 중요한 것은 사업성이라고 할 수 있다. 사업성을 높이기 위해서는 조합원들의 수, 감정평가 등 여러 가지 조건들이 있지만 그중에서도 사업성과 아주 밀접한 관계를 지니고 있는 것은 바로 용적률이라고 할 수 있다. 용적률 인센티브를 주면서 진행하는 역세권 재개발의 사업성은 다른 소규모 재개발 사업과 비교했을 때 상대적으로 우수한 편이라고 할 수 있고 공공과 민간이 함께 하는 사업이기에 더욱 주목받고 있는 사업이라고 할 수 있다.

 

 

 

 

 

우선 사업이 진행되기 위해서는 일정한 면적 요건, 기타 조건에 부합하여야 한다. 

역세권 재개발 사업 대상지를 선정하기 위한 신청 단계에서 토지 등 소유자의 50% 이상의 동의를 받아야 하며 역세권 또는 간선도로변이어야 한다. 도심과 광역, 지역 중심 범역 내 역 또는 2개 이상의 노선이 교차하는 환승역에서 350m 이내에 사업장이 자리 잡고 있어야 한다. 

 

 

 

[1] 역세권 활성화 사업 대상지 요건

 

 

도로 요건으로는 원활한 차량 진출입이 가능한 도로로서 2면 이상이 폭 4m 이상 도로에 접하면서 최소 한 면은 폭 8m 이상 도로에 접할 것으로 정하고 있다. 

면적 요건은 1,500㎡~ 10,000㎡ 이하로 정하고 있다. 

 

 

또한 재개발 추진을 위해서 가장 중요한 부분 중 하나는 노후도 요건에 부합하는지 여부다.

30년 이상 경과한 건축물 비율이 60% 이상이어야 하며 150㎡ 미만 필지 비율이 40% 이상 또는 2층 이하 건축물 비율이 50% 이상이어야 한다. 또한 10년 이내 신축 건축물 비율이 15% 이상 지역은 제외되며 위에 요건들을 동시에 충족되고 있는 지역이 대상지 선정 요건에 해당한다.  

 

 

[2] 공공 기여율 

 

 

역세권 활성화 사업의 공공 기여율은 증가 용적률의 50%를 부지면적으로 환산 적용하여 공공에 기여한다. 다만 대상지 여건에 따라 공공 기여율을 적용하는 것이 곤란하다고 위원회에서 인정하는 경우에는 위 공공 기여율에서 최대 20% 범위까지 낮추어 적용할 수 있다. 기존 용도지역을 상향 조정하면서 용적률이 높아지는 것이기 때문에 공공과 민간이 할 수 있는 서로 이익이 되는 구조의 사업이라고 할 수 있다.