업다운계약서 과태료 정리

부동산 거래를 하다 보면 아직도 “계약서는 조금 조정해서 쓰자”라는 말을 듣는 경우가 있습니다. 실제 거래금액보다 낮거나 높게 계약서를 작성하는 이른바 업다운 계약서는 과거에는 관행처럼 여겨지기도 했지만, 현재는 명백한 불법 행위로 분류되고 있습니다. 특히 전월세 신고제가 본격적으로 정착되고, 임대사업자 관리와 국세청 자료 연계가 강화되면서 업다운 계약은 적발 가능성이 매우 높은 위험한 선택이 되었습니다. 이번 글에서는 업다운 계약서를 작성했을 때 발생하는 과태료와 법적 책임에 대해서 정리해보겠습니다. 

 

업다운 계약서란 실제로 합의한 임대료나 보증금과 다르게 계약서를 작성하는 행위를 말합니다. 다운 계약은 실제 금액보다 낮게 계약서를 작성하는 것이고, 업 계약은 반대로 실제보다 높게 작성하는 경우를 의미합니다.

이러한 계약 방식은 주로 세금 부담을 줄이거나, 임대사업자의 월세 5% 인상 제한을 피하거나, 대출 한도를 늘리기 위한 목적으로 이루어집니다. 하지만 계약서와 실제 거래 내용이 다르면 그 자체로 법 위반이 됩니다.

 

업다운계약서 과태료

임대인의 과태료

주택임대사업자가 업다운 계약서를 작성하는 가장 흔한 이유는 연 5% 임대료 인상 제한을 피하기 위해서입니다. 

이 경우 민간임대주택 관련 법령 위반으로 최대 1,000만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 고의성이 인정되거나 반복 위반일 경우 처분 수위는 더 높아질 수 있습니다.

과태료보다 더 큰 문제는 행정적 불이익입니다. 임대사업자로서 받았던 각종 세제 혜택이 환수될 수 있고, 등록 자체가 말소되거나 향후 재등록이 제한될 수도 있습니다. 실무에서는 과태료보다 세금 추징 금액이 훨씬 큰 사례도 많습니다.

 

 

임차인도 안전하지 않다

업다운 계약은 임대인만의 책임이라고 생각하기 쉽지만, 임차인 역시 공동 책임에서 자유롭지 않습니다. 전월세 신고제상 임대인과 임차인은 모두 신고 의무자이기 때문입니다.

실제 지급하는 금액과 다르게 신고하거나 허위 계약이라는 사실을 알면서도 동의한 경우 임차인 역시 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.

또한 추후 보증금 반환 분쟁이나 법적 다툼이 발생하면 허위 계약서가 오히려 임차인에게 불리한 증거로 작용할 수 있습니다. 확정일자 보호나 권리 주장에도 문제가 생길 수 있다는 점을 반드시 인식해야 합니다.

 

업다운계약서 과태료

중개사의 과태료

업다운 계약에서 가장 치명적인 책임을 지는 경우는 중개사입니다. 중개사가 업다운 계약서를 직접 작성했거나, 허위라는 사실을 알면서도 중개하거나 신고를 대행한 경우 최대 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 고의성이 인정되거나 반복 위반일 경우 업무정지, 자격정지, 심한 경우 등록취소까지 이어질 수 있습니다. 중개사에게는 과태료보다 자격 제한이 훨씬 치명적인 불이익이 됩니다.

실무에서 흔히 나오는 “임대인이 시켜서 어쩔 수 없었다”는 말은 법적으로 전혀 면책 사유가 되지 않습니다. 중개사는 전문 자격사로서 위법 계약을 거절할 의무가 있기 때문입니다.

 

 

업다운 계약은 어떻게 적발되는가

최근 업다운 계약이 적발되는 경로는 매우 다양합니다. 전월세 신고 금액과 국세청 소득 자료가 맞지 않는 경우, 임대사업자 신고 내역과 계약 내용이 다른 경우, 보증금 분쟁이나 민원 과정에서 계약서가 문제 되는 경우가 대표적입니다.

한 번 적발되면 해당 계약 한 건으로 끝나지 않고 과거 계약 전체가 조사 대상이 될 수 있다는 점에서 업다운 계약은 단기적인 이익에 비해 위험이 지나치게 큽니다.

 

업다운계약서 과태료

마무리

업다운 계약서는 더 이상 관행의 영역이 아닙니다. 지금은 명확한 위법 행위이며, 과태료뿐 아니라 세금 환수, 자격 제한, 행정처분까지 이어질 수 있는 고위험 선택입니다.

임대인, 임차인, 중개사 모두에게 가장 안전한 방법은 단 하나입니다. 계약서는 실제 거래 내용 그대로 작성하고, 신고 역시 계약 내용과 동일하게 하는 것. 이 원칙만 지켜도 대부분의 법적 리스크는 충분히 피할 수 있습니다.