상가 임대차보호법은 일반적으로 임대인보다 임차인을 보호하기 위한 법으로 대한민국의 모든 상가에 적용되는 법이다.
계약당사자가 어떤 의사를 가졌던 의사 여하에 상관없이 강행규정으로 정하고 있으며 상가를 계약할 때 임차인보다 임대인에게 압도적으로 유리한 내용들, 즉 임차인에게 불리한 내용들은 효력이 없다.
상가 임대차보호법에서 빼놓을 수 없는 중요한 내용 중의 하나는 환산보증금이다.
아래 표에 명시되어 있는 것처럼 그 지역마다 규정하고 있는 환산보증금 액수가 다르다. 따라서 상가 계약을 할 경우 내가 계약하고자 하는 지역의 환산 보증금 금액을 필수적으로 확인해 봐야 한다.
내가 임차받고 싶은 상가 지역의 환산보증금 금액을 확인했다면 이제 환산 보증금을 계산해 봐야 한다.
그 금액에 따라서 적용되는 내용들이 조금씩 다르기 때문에 먼저 해당 지역을 확인했다면 그 지역에서 규정하고 있는 환산보증금 이내인지 초과는지 확인이 필요하다.
1. 환산 보증금 공식
환산보증금 = 보증금 + (월세*100)
예를 들어 내가 임차받을 곳이 서울이면서 보증금 1억원, 월세 500만원이라고 가정한다면
1억 + (500만 *100) = 6억
이 경우 환산보증금은 6억이 나온다. 그렇다면 서울지역(9억으로 규정되어 있음) 환산보증금 이내 범위안에 해당하며 환산보증금 이내에서 규정하고 있는 상가 임대차보호법에 적용받게 된다.
이때 주의할 점은 환산보증금을 계산할 때 권리금은 포함되지 않는다는 점을 유의해야 한다.
2. 상가 임대차보호법 내용
(1) 대항력
내가 임차받고 있는 상가 주인이 변경되더라도 임차인은 신규 임대인에게 임대차 계약 내용이 유효하다고 주장할 수 있다. 이 대항력은 환산보증금과 상관없이 모두 보장되며 사업자등록을 신청한 다음 날 0시부터 효력이 발생한다. 이 시간을 정하는 이유는 임대인의 등기 내용에 소유권 이전 또는 융자 발생 등 많은 변수가 발생할 수 있기 때문에 중요한 기준이 될 수 있다. 단, 경매나 공매로 진행된 경우에는 임차권이 소멸할 수 있기 때문에 사업자등록과 함께 확정일자도 같이 받아두는 것이 필수다.
(2) 우선변제권
환산 보증금 이내인 경우 경매나 공매가 진행이 될 때 후순위권리자나 기타 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있다.
소액 임차인이 해당할 경우 최우선 변제금도 있다. 단 환산 보증금을 초과할 경우에는 우선변제권과 최우선 변제 금액을 받지 못한다.
(3) 임대료 인상률 상한 5% 이내 제한
환산보증금 이내의 상가 임차물에 대해서는 계약을 연장할 경우 임대인은 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있다. 이 부분은 환산보증금을 초과하는 상가에는 해당하지 않는다. 환산 보증금을 초과하는 상가 임차물에는 임대료 인상 제한에 해당하지 않기 때문에 5% 이상 임대료 인상을 요구할 수 있다. 따라서 내가 받으려는 임차물이 환산보증금을 초과하는 경우는 먼저 그 부분을 협의하고 계약서 특약으로 명시해야 한다.
(4) 묵시적 갱신
계약 만료일이 다가오면서 계약 연장 여부를 임대인과 임차인이 따로 상호 협의가 없었다면 기존 계약과 동일한 내용으로 연장된다. 이것을 묵시적 갱신이라고 한다.
묵시적 갱신이 된다면 임대인은 계약을 해지할 수 없으며 임차인은 3개월 전에 계약 해지를 언제든지 할 수 있는데 이 내용은 환산 보증금 이내에서만 적용된다.
환산 보증금을 초과하는 경우에는 임대인, 임차인 모두 계약을 해지할 수 있다.
(5) 임차권등기명령제도
임대차계약 종료 시 임차인이 보증금을 반환받지 못할 경우 임차권 등기 명령을 신청할 수 있다.
환산보증금을 초과하는 경우에는 해당하지 않는다.
(6) 계약 갱신 10년 요구권
내가 받은 임차 목적물에 대해서 계약 갱신을 최소 10년 동안 보장받을 수 있다. 계약 갱신은 환산보증금 초과분과는 상관없이 요구할 수 있으며 단 3개월분에 해당하는 임대료를 미납했을 경우에는 계약 갱신 요구권을 행사하지 못한다.
(7) 권리금 회수 기회
권리금 회수 기회도 환산보증금에 상관없이 보장받을 수 있다. 임대인은 기존 임차인이 신규임차인에게 권리금 받는 행위를 방해 할 수 없다.
이처럼 환산보증금 이내인지 초과인지에 따라서 해당하는 기준 내용들이 조금씩 다르다. 따라서 상가를 임차 받으려는 자는 환산보증금에 따라서 규정하는 내들을 숙지하고 이에 대비하여야 한다.