- 현장 임장의 중요성
부동산에서 가장 중요한 요소는 입지다. 같은 브랜드, 규모의 건물이라고 하더라도 부동산 입지에 따라서 금액 차이가 확연하게 달라질 수 있다. 해당 지역의 전체적인 생활 인프라, 현장의 분위기, 학군 등 그곳의 전체적인 모습을 꼭 확인해 봐야 하기 떄문에 현장 임장은 꼭 진행해야 하는 부분이다. 꾸준하게 현장 임장을 진행하면 다른 현장과 비교할 수 있는 비교 안목 또한 생기게 된다. 이러한 경험이 쌓이게 되면 시행착오를 확실하게 줄일 수 있다. 내가 관심 있는 물건지 꼭 다녀올 필요가 있다.
1. 먼저 현장 임장을 떠나기 전에 손품을 판다.
발품 전에 손품!
방문할 곳의 전반적인 부동산 시세나 호재를 파악한다. 호재는 어느 지역마다 조금씩이라도 있기 때문에 호재의 강도에 따라서 그 현장의 값어치를 파악하는 것이 중요하다. 또한 체크리스트와 내가 다녀올 곳의 노선을 한번 계획해 보는 것도 좋은 방법이다. 목적성 없는 임장은 그만큼 효율성이 떨어질 수 있기 때문에 꼭 필요한 작업이고 이렇게 계획성 있게 준비하다 보면 현장에서 부가적으로 보이는 것을 추가 메모할 수 있게 된다. 그러면서 임장과 동시에 실력도 쌓이게 된다.
또한 재개발 가능성도 함께 조사하면 더욱 좋다. 내가 관심 있는 물건이 정비사업이 진행되고 있는지와 가능성의 유무 파악이다. 여기서 중요한 점은 정비 구역으로 선정이 된다면 권리산정기준일이라는 기준일이 있는데 이 기준일에 벗어나는 날짜에 잘못 들어가게 된다면 나중에 물딱지가 될 수 있는 염려가 있다. 그렇기 때문에 개발 가능성이 있는 지역을 체크할 때 "권리산정기준일" ,이 단어 하나만이라도 얻어갔으면 한다.
2. 해당 관심 물건지 주변을 살피고 부동산에 방문한다.
관심 있는 물건지에 내가 산다고 가정하고 물건지 주변을 바라본다면 조금 더 현장이 와닿을 것이다. 내가 살지 않더라도 누가 임차인으로 들어올지 생각해 보면서 임장을 하면 좋다. 이런 관점에서 전체적인 생활 인프라나 교통, 학군 등을 살펴야 한다. 또한 그 물건지에서 가까운 부동산을 방문해서 시세를 알아보는 것은 당연하다. 부동산 앞에 붙어있는 금액표들과 실제 시세는 다를 수 있기 때문에 영업장 앞에 금액표가 붙어있다면 그것은 참고용으로만 하고 직접 방문해 봐야 한다.
방문할 부동산을 선별할 때는 조금 오래된 느낌의 부동산과 (주로 이런 부동산은 광고조차 안 하는 경우가 있다)
부동산 마케팅을 활발하게 진행하는 부동산에 방문한다. 이렇게 아주 다른 느낌의 부동산을 방문하는 이유는 오래된 부동산은 그 동네 알짜배기 숨은 보석 같은 매물을 가지고 있을 확률이 높다. 그렇기 때문에 매수의 관점에서 본다면 유리할 수 있다. 경매를 하다보면 경매 물건보다 더 좋은 급매가 있을 수 있기 때문에 그런 부분도 염두에 두는 것이 좋다.
마케팅을 활발하게 진행하는 부동산은 매도나 임대 부분에서 유리하기 때문에 나중에 임차인을 맞춰야 하는 전월세, 매도의 관점에서 알아보면 좋다. 이러한 두 가지 방향으로 부동산을 알아보는 것을 추천한다.
또한 부동산은 여러 군데 들쑤시는 것보다 내가 임장할 때 가게 될 부동산을 세 군데 정도 선별하여 준비하는 것이 좋다.
그리고 부동산에 문의할 때는 솔직한 게 팁이다.
사실 부동산 중개인들도 많은 손님들을 응대하다 보니 문을 열고 들어오면 어떤 느낌인지 대충 파악을 한다. 물론 부동산 중개인의 성향에 따라 달라지겠지만 방어적이거나 두루뭉술하게 물어본다면 답변도 방어적이고 두루뭉술한 답변이 올 것이다.
3. 해당 건물의 외관, 세대, 관리실, 임차인 등을 확인한다.
건물 상황이나 외관을 보는 방법 중에 건물이 남향인지 북향인지는 인터넷으로 확인해 볼 수 있었을 것이다.
하지만 남향임에도 불구하고 앞에 건물이 가려져 햇빛이 들어오지 않는다면 남향이 필요할까? 그렇기 때문에 꼭 현장 임장을 다녀와야 하는 이유다.
또한 임차인이 아직 살고 있는지 등을 확인해 보는 작업을 해야 한다. 임차인이 미리 퇴실했을 수도 있기 때문에 확인 할 수 있다면 꼭 확인해 봐야 할 부분인데 철판을 깔고 초인종을 눌러서 확인해 보는 방법도 있지만 집을 비우거나 하는 경우가 있고 임차인에게 자칫 잘못하면 스트레스를 줄 수 있기 때문에 조심스럽게 진행해야 할 부분이다. 간접적으로 확인해 볼 수 있는 방법은 관리실에 있다면 관리실에 방문해서 물어보거나 우편함에 꽂혀있는 관리비 고지서, 전기 계량기 검침 값이 올라가고 있는지 등을 확인하는 활동을 통해서 현재 세대에 임차인이 살고 있는지 유추해 볼 수 있다.
4. 현장 일지를 작성한다.
현장 일지의 양식은 필요 없다. 내가 알아볼 수 있게 적어보고 기록에 남긴다는 것이 중요하다. 내가 관심 있게 봤던 물건지의 데이터와 현장 임장의 내용을 정리해서 적어 보는 작업으로 계속 실력을 업그레이드해 나가보자
이것은 꼭 입찰이 되거나 패찰이 되도 상관 없다. 이러한 작은 행동들은 나만의 자산이 되고 노하우가 될 것이다.